La perspective d’une reprise des transactions sur le marché physique pourrait redonner de l’allant au secteur des foncières cotées, rendu atone par les incertitudes quant au scénario d’évolution des taux d’intérêt, estime Laurent Saint Aubin, spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Analyse.
Ce mois de mai a fait plus qu’effacer, pour les foncières cotées, le modeste rebond d’avril. Confirmant ainsi la défiance des investisseurs sur ce segment de marché. La crainte que la hausse des loyers ne puisse pas compenser la hausse des coûts de financement l’explique probablement en partie.
Le secteur des foncières cotées semble avoir perdu sa boussole
Au-delà, l’immobilier en Bourse paraît avoir perdu sa boussole. La corrélation avec les taux d’intérêts, qui était pourtant quasi infaillible jusque-là, a un impact moins systématique sur l’évolution boursière du secteur. Cette désunion est compréhensible. Même si l’essentiel du travail de resserrement monétaire est aujourd’hui derrière nous, l’inflation demeure encore matériellement supérieure aux objectifs des banques centrales des deux côtés de l’Atlantique.
La dissipation du brouillard sur le scénario de taux est primordiale pour notre industrie. Car il donne le « la » de toute décision financière. Encore récemment, les acteurs économiques n’arrivaient pas à s’accorder. Ce qui explique l’effondrement des volumes d’investissements en immobilier en Europe (en baisse de 59% sur le premier trimestre 2023).
Prémices d’une reprise des volumes d’investissement
Or, seule une reprise significative des transactions confortera les marchés boursiers sur la pertinence, ou non, des expertises des foncières et des valorisations boursières du secteur[1]. Cette reprise des volumes d’investissement, nous en voyons les prémices. De nombreux actifs de grande taille sont en effet actuellement mis sur le marché, partout en Europe. C’est le cas à Paris pour les bureaux -immeubles Castiglione, Renaissance, Vivacity, Parc Avenue,…-. Pour la logistique, avec un portefeuille de 200M€ en Suède appartenant à Blackstone. Ou des actifs de logistique urbaine aux Pays-Bas appartenant à Fortress. Mais aussi dans le résidentiel, comme en témoigne l’intention de l’Etat de Berlin d’acquérir pour 4 Md€ d’actifs résidentiels, selon Vonovia. La concrétisation de ces transactions dans le courant de l’été pourrait donc enfin nous donner les repères nécessaires. Pour clore le débat sur la divergence de valorisation entre l’immobilier physique et l’immobilier coté.
Focus sur les foncières des secteurs à forte dynamique locative
Dans cet environnement, notre gestion est tournée plus que jamais sur les secteurs à forte dynamique locative. Tels que les secteurs de la logistique, du stockage pour particulier, ou des résidences étudiantes. Ainsi que les secteurs à rendement élevé. D’où l’importante surpondération du commerce. Alors que nous avons accentué notre sous-pondération aux segments résidentiel et de bureaux. En raison du rendement des actifs parfois significativement inférieur au coût marginal de financement. Cette stratégie nous permet d’afficher une baisse marginale depuis le début de l’année (-0,9% au 12 juin[2]). Contre un recul de 4,2% de notre indice de référence…
Achevé de rédiger le 13 juin 2023
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Toujours de beaux restes sur le segment de la logistique immobilière !
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Décote moyenne par rapport aux ANR sur le secteur de 35%, induisant une baisse de 21% de la valeur des actifs (source Barclays, au 12/06/2023).
[2] Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
